주택저당증권의 특징
1. 주택저당대출 만기와 대응 하므로 통상 장기로 발행된다.
2. 조기상환에 의해 소익 변동된다
3. 채권구조가 복잡하고 현금흐름이 불확실하기 때문에 국채나 회사채보다 수익률이 높다.
- 모기지는 기업채무에 비해 채권구조가 복잡하고 현금흐름이 불확실하므로, 이러한 위험을 고려하여 국채나 회사채에 비해서는 수익률이 높게 발행된다.
4. 자산이 담보되어 있고 보통 별도의 신용보완이 이루어지므로 회사채보다 높은 신용등급으로 발행된다.
- 별도의 신용보강이 이루어지므로 회사채에 비해서 높은 신용등급으로 발행된다.
주택저당증권(MBS)의 종료(3가지 유형)
| 저당대출지분이전증권 (pass-through증권) |
저당대출원리금이체증권 (pay-through증권) |
저당대충담보부채권 (Mortgage-Backed Bond) |
| 모기지소유권 -> 투자자 | 모기지소유권 -> 투자자 | 발행기관이 모기지 소유 |
| cash flow가 투자자에게 그대로 이체 | cash flow를 그대로 원리금 상환일정에 따라 변제 |
cash flow를 발행기관이 소유, 투자자에게 별도의 계획으로 상환 |
| 부외효과가 있다 | 부외효과 있다 또는 없다 | 부외효과 없다 |
| 투자자 리스크 있음 | 투자자 또는 발행자에게 리스트 있음 | 발행자가 리스크 부담 |
CMO 및 역모기지론
CMO
1. 저당대출(모기지)을 담보로하고 만기가 다른 복수의 채권을 발행기관의 부채형태로 발행하는 것을 말한다.
2. Pass-Through 투자자의 경우 기초자산인 모기지에 발생하는 조기상환위험에 노출되어 있는데, 만기가 다른 복수의 트랜치를 하나의 상품으로 구성함으로써 현금흐름의 안정성을 제고하여 조기상환위험을 완화하고자 취지이다.
역모기지론
1. 역모기지는 주택가치에 근거하여 대출금액(연금 형태로 지급)이 결정되므로, 대출신청자의 신용상태 및 상환능력보다 미래 특정시점에서 예상되는 주택가치가 더 중요하다.
2. 역모기지 계약이 체결되면
- 금융기관은 종신의 기간까지 상환청구권을 행사할 수 없으며,
- 따라서 대출자는 중도상환의무를 부담하지 않고 대출금(연금형태)을 수령할수 있다.
3. 역모기지론의 대출자가 사망하면 담보주택을 처분한 후 정산을 하는데,
- 주택가격 > 연금수령액의 경우 : 그 잔액을 상속인에게 지급하고
- 주택가격 < 연금수령액의 경우 : 그 초과액은 상속인에게 청구하지 않는다.
4. 금융기관은 대출자의 장수위험, 이자율위험 등에 노출되고 대출자는 금융기관의 파산위헌 등에 노출된다
저당대출상품의 특징은 만기가 통상 20~30년인 장기금융상품으로 금리리스크 및 유동성리크스에 노출된 가능성이 크며, 상환주기가 통상 월단위로 원리금이 동시에 상환되는 할부상환 형태로 현금흐름이 안정적이다. 차주에 대한 신용평가, 담보물에 대한 감정평가 및 실사 등 많은 사무처리과정이 필요한 노동집약적 금융상품이다. 높은 회수 비용, 채무불이행과 관련된 비용 등으로 담보가 있음에도 불구하고 대출금리가 무위험이자율보다 높다. 저당대출의 종류에는 원리금 균등상환 고정금리부대출과 변동금리부 대출이 있는데. 권리금 균등상환 고정금리부 대출은 매월 동일한 원리금을 상환하는데, 매월 상환액 중 이자부분은 점차 감소하고 원금부분은 점차 증가한다. 변동금리부 대출은 기준금리에 연동되어 정기적으로 대출금리가 변동이 되는 방식이다.
주택저당대출은 대출만기가 통상 20년에서 30년일 정도로 긴 장기상품이고, 만기 중 금리리스크가 유동성 리스트에 노출될수 있으며, 통상 월단위의 할부상황이므로 현금흐름이 안정적이고, 담보대출이지만 채무불이행 관련 비용 등 회수 비용이 높은 편이어서 대출금리가 무위험 이자율에 비해서는 높다고 말씀드릴수 있습니다.또한 주택저당대출을 위해 차입자의 신용평가, 담보물의 감정평가, 필요 시 담보물 실사 등 사무처리비용이 상대적으로 높은 노동집약정 자산이라고 할수있습니다. 이러한 특징을 잘 파악하여 주택저당대출을 잘 활용하시기 바랍니다.